Спросив знакомого юриста, что нужно сделать, чтобы в один прекрасный день аферисты у меня не отобрали квартиру, я получила весьма занимательный ответ: «Нужно быть дочерью государственного мужа, и тогда мошенники твою квартирку будут обходить стороной». Посему, если нет троюродного дядюшки в секретариате президента или, на худой конец, в парламенте, придется бороться за квадратные метры самому.

"Контракты" предоставляют набор разрешенных приемов защиты.

Замуровали демоны

Те немногие динозавры в спортивных костюмах, с трудом пережившие начало 21 века, со слезами на глазах вспоминают благодатные 90-е года. Тогда квартиры отбирали просто: вывезли в лес, устроили Discоvery — и изумленный зритель с благодарностью подписал договор дарения или купли-продажи. После того, как в гардеробах стали появляться не только кроссовки, схемы афер эволюционировали. И, что хуже всего, «подарить» квартиру может практически любой. Не стоит тешить себя мыслями, что жертвами аферистов становятся лишь маргиналы или одинокие больные люди. Отнять жилье могут так же просто, как ты выкатываешь тележку из супермаркета. Тем более, когда твои апартаменты расположены в хорошем районе с элитными соседями. Хотя спальниками тоже не брезгуют.

«Уцелевшие рейдеры «лихих 90-х» сегодня работают по-крупному, применяя схемы захвата целых имущественных комплексов либо участвуя в инвестиционных пирамидах,— убежден председатель правления ООО «Международная адвокатская компания «Жариков и Синиченко» Андрей Жариков, — в наши дни, несмотря на редкость этих схем, относиться к ним с беспечностью не следует».

Рейдерские захваты Андрей Жариков условно делит на три группы. Первая — захват собственниками. Это самый распространенный вид квартирного рейдерства. Суть его в том, что квартира достается в полное распоряжение одному из владельцев, если их несколько. Другие собственники, как правило, недееспособные (по здоровью либо по возрасту) либо просто долго отсутствующие лица (забудь о вакансии вице-президента в Майкрософт) остаются «за бортом». Рейдерские схемы в данном случае незамысловаты и ограничиваются примитивным уговариванием-запугиванием. Сюда же относятся случаи создания невыносимых условий для пользования квартирой одному из владельцев.

Вторая схема — захват жилья чужими людьми. Афера готовится заблаговременно и, соответственно, гораздо опаснее. Как правило, в таких схемах квартира неоднократно продается, и если ты, например, покупаешь жилье, то вереница купли-продажи должна вызывать обоснованное подозрение.

И третий — силовые захваты. В настоящее время очень редки, но все еще практикуются в определенных кругах. Жертвами в данном случае становятся одинокие люди. Человек исчезает либо после заключенной сделки, либо после подписания генеральной доверенности на продажу.

Откройте, полиция!

Начнем с теории. Мошенники очень любят либо чрезвычайно гостеприимных людей, либо психически не-уравновешенных типов. Отнять твою квартиру может бывший квартирант, доброжелательный сосед (помнишь, ты просил у него лобзик) или приятель, попросившийся переночевать на два дня. Посему правило, чем меньше народа, тем больше кислорода в твоей квартире, можешь аккуратно написать на входной двери.

Когда твоя квартира нравится уже не только тебе, ее могут «случайно» выставить на продажу. Например, к тебе вдруг стали наведываться на просмотр странные люди. В первый раз ты им вежливо объяснишь, что ничего не продается, во второй раз — воспользуешься приемами из ненормативной лексики и в третий — попытаешься нежно схватить одного из «покупателей» за горло. Собственно, этого они и добивались. В 9 из 10 случаев, псевдопокупатели зондируют почву и проверяют тебя на психологическую устойчивость. Именно с таких ничего не значащихся приходов незваных гостей многие владельцы квартир в последствии превращались в квартиросъемщиков. Посему, у посетителей лучше на пороге квартиры попросить показать не только объявление в газетке, но и документы. После такой просьбы к тебе уже никто не придет. А еще лучше вообще не открывать двери незнакомым людям, даже когда твой бультерьер совсем истосковался по вкусной косточке вон той ноги.

На всякий случай поменяй замки и поинтересуйся в ЖЭКе, не наводил ли кто справок о в твоей скромной персоне.

А персона твоя должна быть действительно скромной. Постарайся помалкивать о нажитом добре среди знакомых и не очень знакомых людей, тем более, когда в их руках нет паяльной лампы. По той же причине не подписывай документов, предложенных посторонними людьми. Даже если речь идет о сборе подписей жильцов за отмену смертной казни в Китае. В-третьих, не давай даже подержать личные документы (паспорт, свидетельство и т.д.). Сюда же относятся ксерокопии. И, конечно же, не оставляй квартиру без присмотра на длительное время. А если и доверяешь кому-то ключи, то трижды подумай, может ли он стать новым хозяином жилья. Теперь, когда теоретические навыки усвоены, перейдем к практическим занятиям на живых людях и реальных примерах.

Нападение 1

Уезжая летом на дачу, киевлянин Владимир Шапоренко решил сдать квартиру. Подсказал ему эту идею сосед Эдуард, предложив в роли квартиранта свою родственницу. По-соседски договоренность была устной, документы оформлять не стали. Получив деньги за четырехмесячную аренду, Владимир со спокойной душой поехал загород. Но через месяц решил взглянуть, как устроилась квартирантка. Оказалось, что «очень и очень». Родственница сообщила, что с квартирой все хорошо, вот только какая ему разница, ведь это теперь ее жилье и показала дачнику стопку документов. «Квартирантка» смотрела на своего гостя с явным удивлением, не понимая, что собственно происходит и что вообще от нее требует незнакомый человек.

После недолгих выяснений, кто есть кто, Владимир понял, что его обманул сосед, которого он знал не один год. Естественно, он тут же позвал милицию, и начались традиционные в таких случаях процедуры. Следствие продвигалось крайне медленно, и нервы Владимира не выдержали. Однажды он пробрался в свою квартиру ночью через балкон, сменил замки, в общем, забаррикадировался от незваных гостей. Но вместо новой хозяйки в «гости» пришли трое добрых молодцев, лихо спустивших хозяина с лестницы.

Владимир стал еще активнее бегать по разным инстанциям. Но и мошенники не сидели сложа руки. Пока продвигалось следствие, квартира методично меняла собственников. Следователи никак не могли разобраться с целой вереницей добросовестных покупателей жилья. Их оказалось аж 8 плюс еще 16 брокеров и маклеров. Двое покупателей были вообще из России и, вероятно, вообще не показывались в нашей стране. Виновник всей этой аферы Эдуард попросту сбежал. А началом махинации послужила поддельная доверенность от горе-хозяина Владимира и его детей.

Защита

Владимир Мисечко, юрист ЮК «Лавринович и партнеры»

— Я бы посоветовал Владимиру Шапоренко ознакомиться с документами, на основании которых новый владелец живет в его квартире. Вероятнее всего таким документом окажется договор купли-продажи, подписанный от его имени другим лицом, действовавшим на основании поддельной доверенности. Далее согласно ст. 204 Гражданского кодекса договор является правомерным. Необходимо подготовить заявление о признании договора купли-продажи недействительным и подать его в суд. Кроме того, обратиться с соответствующим заявлением о мошенничестве в правоохранительные органы.

При подаче искового заявления в суд, согласно ст. 152 Гражданско-процесуального кодекса Украины одним из способов обеспечения иска является наложение ареста на имущество. Поэтому стоит обратиться в суд с заявлением об обеспечении иска, путем наложения ареста на квартиру. В случае удовлетворения такого ходатайства судом, а вероятность довольно высока, органы исполнительной службы обязаны по заявлению лица, в чью пользу удовлетворено ходотайство, открыть исполнительное производство и сообщить об этом государственному нотариусу. Он, в свою очередь, обязан наложить арест на квартиру, что позволит избежать перепродаж.

Далее в судебном порядке нужно доказать факт подделки подписи в договоре купли-продажи квартиры или в доверенности по результатам почерковедческой экспертизы.

Кроме вышеуказанного, правоохранительные органы по заявлению пострадавшего лица должны провести проверку указанных в заявлении обстоятельств и в случае обнаружения признаков преступления возбудить по факту уголовное дело.

Нападение 2

Однажды киевлянину Николаю друзья предложили улучшить жилищные условия — продать старую квартиру и купить новую. Николай на сделку не согласился. И с этого момента у него начались крупные неприятности.

Сначала в квартиру забрались воры, украв всего лишь паспорт и сломав замки. Николай починил двери и на несколько недель уехал к родственникам в гости. Потом, вернувшись домой, оказалось, что в квартире полным ходом идет ремонт. На все вопросы к слесаря